Жилищният пазар в България навлиза в нов етап през 2026 г., характеризиращ се с нормализация след години на бърз ръст. В София се отчита осезаемо увеличение на предлагането, по-дълги преговори и по-рационално поведение на купувачите, показва анализ на SORENDA Real Estate.
След ръст на цените от средно 11–12% през 2025 г., а в някои райони и над 20%, пазарът постепенно се охлажда. Сделките се реализират по-бавно, а конкуренцията между продавачите се засилва.
Повече избор за купувачите
Един от ключовите сигнали за промяната е увеличеното предлагане. В отделни квартали на столицата офертите нарастват от 2–3 до над 10 за сходни имоти.
Това дава повече възможности за избор и поставя продавачите под натиск да предлагат по-конкурентни условия. В резултат се наблюдават по-дълги преговори и в някои случаи – корекции както в цените, така и в условията по сделките.
Пазарът се връща към реалните фактори
Според анализа, пазарът се отдалечава от спекулативните очаквания и се ориентира към фундаментални икономически фактори – доходи, заетост и достъп до финансиране.
„В момента наблюдаваме нормализация. Решенията вече не се взимат импулсивно, а са по-добре обмислени“, посочват от SORENDA Real Estate.
Купувачите стават по-предпазливи
Променя се и профилът на клиентите. Все по-често те влизат в сделка с предварително одобрение от банка и с ясно изчислен бюджет.
Наблюдава се и спад на инвестиционните покупки – от около 25% през 2025 г. до очаквани 10–15% в следващия период. За сметка на това се увеличават сделките за лично ползване.
Купувачите обръщат по-голямо внимание на качеството на строителството, инфраструктурата и дългосрочната стойност на имота.
„На зелено“ – с повече изисквания
Сделките „на зелено“ остават част от пазара, но при по-строги критерии. Доверието в инвеститора, реализираните проекти и качеството на изпълнение стават водещи фактори.
Предприемачите също променят подхода си, като се насочват към по-контролируеми проекти и ограничават продажбите в ранен етап до около 30–40%.
Кредитите остават ключов фактор
Около 70% от сделките в страната продължават да са обвързани с ипотечно кредитиране. Очакванията са лихвите да останат стабилни, но при по-строги изисквания от страна на банките.
От SORENDA Real Estate отбелязват, че стабилната банкова система подкрепя пазара, но всяка промяна в лихвената среда се отразява бързо върху активността.
По-бавен, но по-здрав пазар
Времето за реализация на сделките се удължава, а разминаването между очакванията на продавачи и купувачи остава осезаемо. Постепенно обаче този дисбаланс се изглажда.
Според експертите именно това е знак за по-зрял пазар – с по-малко импулсивни решения и по-ясна връзка между цена и реална стойност.
Какво следва
Прогнозите за 2026 г. сочат продължаващ ръст на цените, но при значително по-умерен темп. Липсват индикации за рязък спад, като тенденцията е към стабилизиране и по-устойчиво развитие на пазара.
