Когато менютата в ресторантите, рекламите на витрините, дори брошурите на супермаркетите са на руски, ясно е кои са най-чаканите клиенти и на местния имотен пазар. За Южното Черноморие руснаците остават такива, но вече далеч не с размаха отпреди години.
Конфликтът с Украйна, обезценката на рублата и очакваната рецесия на руската икономика доведоха до сериозен спад и при руските сделки по българското крайбрежие.
Според брокери и инвеститори през последните месеци продажбите на ваканционни жилища по Южното Черноморие са намалели с 30% до 50% спрямо същия период на миналата година, а повечето от тях нямат добри очаквания и за следващата година. Нещо повече – на места досегашните купувачи на ваканционни имоти вече са с намерения да продават.
За имотния пазар на юг от Слънчев бряг и Свети Влас това едва ли е краят – не и с мащабите на фиаското след изтеглянето на британците през 2008 г. Със сигурност обаче спадът на руските сделки няма с какво да бъде компенсиран, а някои инвеститори ще го усетят болезнено.
Ваканционен удар
На морето есенните месеци обичайно са време за продажби. Смята се, че след като през лятото руснаците са почивали и оглеждали имоти, наесен се връщат като купувачи.
Тази година обаче е различна. От септември агенциите за имоти и инвеститорите отбелязват значителен спад на сделки и огледи.
Според управителя на агенция New Estate Горян Върбанов ако през годината продажбите на руския пазар са намалели средно с 20%, за последното тримесечие спадът ще е 35%. Управителят на бургаската агенция „Омега“ Диана Иванова отчита с 50% по-малко сделки. Сходни числа дават и инвеститори във ваканционни проекти.
„Ако разделим годината на две, до септември имаше отлив, но като цяло сделките вървяха. През последните два месеца обаче пазарът буквално замря“, обобщи управител на голяма компания, която строи ваканционни комплекси в Слънчев бряг.
Според него икономическите проблеми на Русия водят до спад не само на българския, но и на други ваканционни пазари в Европа, където основни клиенти са руските купувачи. „Ваканционният пазар е обвързан с психологическата нагласа, че утре ще е по-добре. А за руснаците това трудно може да се каже в момента“, коментира предприемачът.
Той и останалите участници на пазара търсят конкретните причини за руския отлив в девалвацията на рублата, която от началото на годината загуби над 30% от стойността си. Също в санкциите от и към Русия, които ограничават пътуванията и затрудняват сделките на руски граждани в чужбина.
Според главния редактор на руския сайт за продажби зад граница prian.ru Филип Березин спадът на рублата намалява бюджетите на руските купувачи – ако преди няколко месеца те са разполагали за покупки с еквивалент на 30 000 евро, сега имат 20 000 евро. Това води до отказ от сделки или до опити да се предоговори цената.
Руснаците, които вече имат имоти в България, също търпят загуби, защото слабата рубла увеличава разходите им за поддръжка. Годишната такса за жилище с една спалня в курортен комплекс е около 400 евро (8-10 евро/кв.м). Доскоро този разход не беше проблем, защото се равняваше на една руска пенсия. Сега обаче е пенсия и половина и не е ясно какво ще стане с рублата през следващите месеци, коментират посредници.
Заради поскъпналите самолетни билети за някои собственици вече е проблем и идването до България. За други, които пътуват с коли, такъв се явява преминаването през Украйна. Горян Върбанов от New Estates добавя като проблем и кредитите, които част от руснаците обслужват за доплащане на ваканционно жилище или на друг имот.
Така някои от доскорошните купувачи отново са на пазара, но вече
В ролята на продавачи
Макар и явлението да не е така масово, както при англичаните преди 5-6 години, все пак по оценка на New Estates офертите от руснаци през последните месеци са нараснали с 20%. Диана Иванова от „Омега“ също вижда тенденция в тази посока, но най-вече при хора с два-три имота, които ограничават разходите си.
Други участници на пазара обаче не очакват вълна от продажби основно заради ниските цени и загубите, които собствениците ще понесат.
„От една страна, продажбата в момента е неизгодна, от друга хората не знаят какво да правят с получените пари“, коментира Филип Березин от prian.ru. Според него купувачи за имотите си зад граница търсят предимно хора с финансови проблеми или тези, които не могат да покриват поддръжката им. „В България обаче тези разходи не са толкова високи и повечето собственици по-скоро търсят начин да отдадат жилищата си под наем, за да ги обслужват“, смята той.
На подобно мнение са от „Лагуна турс“, която управлява имотите в „Диневи ризорт“ в Свети Влас. Управителят на компанията Цена Канариева посочи, че за момента няма вълна от руски продавачи отчасти и защото пазарът е надолу. Тя очаква финансовите проблеми да доведат по-скоро до интерес за отдаване под наем, като до момента собствениците да са ползвали имотите си основно за личната си почивка.
Никола Стоянов, управляващ съдружник в „Бългериан пропертис“, също смята, че при проблемите с рублата и руската икономика повечето руснаци гледат на имотите си зад граница по-скоро като начин да съхранят капитала си и едва ли ще ги продадат.
На сходно мнение е и собственикът на инвестиционната компания „Грийн лайф“ Николай Пехливанов. „Продали сме над 1200 апартамента в Созопол на руски граждани. Нито един не съм чул да търси купувач за имота си заради кризата“, коментира той. И неговото мнение е, че през следващата година по-скоро ще видим активен наемен пазар на ваканционни имоти по Черноморието.
Ефектът при покупките ще е в изчезването на най-ниския сегмент от руския пазар – хора, които търсят имоти за 10-15 000 евро, както и на най-високия – купувачите с бюджети от над 100 000 евро. При първите причината е, че слабата рубла прави покупките невъзможни. При вторите – тъй като гледат на имотите си зад граница основно като бизнес и инвестиция и за тях България по принцип не е много интересна.
Потърпевши и не толкова
По общо мнение най-засегнати в новата ситуация на руския пазар ще са ваканционните жилища, където доскоро над 90% от купувачите бяха руснаци. При градските имоти картината е далеч по-спокойна – през последната година те привлякоха интереса на руските купувачи заради по-евтината поддръжка и възможността за целогодишно обитаване. Освен това не само в Бургас, но и в градове като Созопол и Поморие има търсене и от български клиенти.
Отдръпването на руснаците по-скоро ще е проблем за десетки нови апартаментни сгради и комплекси в района на Слънчев бряг и Несебър, както и в крайградските зони на юг.
Според Диана Иванова от „Омега“ най-рискови са комплексите, които са ориентирани изцяло към руския пазар. Тя ги описа като „проекти с помпозна архитектура и големи квадратури“, чиято реализация ще е трудна, защото не са по вкуса на купувачи от други пазари. Нейните очаквания са това да доведе до вълна от междуфирмена задлъжнялост и проблеми в секторите на строителството и услугите.
Притеснението на брокери и инвеститори е и в друга посока – никой не вижда достатъчно силна алтернатива на руския пазар. През последните години има покупки от Беларус и Казахстан, украинците също са сравнително активни, има и сделки с поляци, леко се завръщат и англичаните… По оценка на Горян Върбанов от New Estate засега този интерес частично компенсира спада на руските покупки по Черноморието. Никой от изброените пазари обаче не е така масов и с потенциал да осигури по няколко хиляди сделки годишно, за да си струва да се инвестира в реклама и участия в изложения на него.
Не липсват обаче и мнения, че отливът на руски интерес е временно явление.
„Пазарът е леко раздрусан, но не мога да кажа, че търсенето е тотално спряло“, смята Николай Пехливанов от „Грийн лайф“. Той припомни, че и през 2009 г. е имало подобна криза – спад в цената на нефта и обезценка на рублата. Година по-късно обаче тя бе преодоляна и руският интерес към Черноморието се върна.
Никола Стоянов от „Бългериан пропертис“ също припомня този период и смята, че хората в Русия като цяло са свикнали на чести промени в обстановката и в собственото си икономическо положение. „За последните години бяхме свидетели на резки промени в настроенията на руските купувачите както в посока надолу, така и нагоре. При предишната криза през 2009 г. цялата година продажбите на имоти на руския пазар бяха минимални, но само година по-късно напълно се възстановиха и следващите години бяха рекордни като интерес“, отчете той.
Неговата прогноза е, че търсенето от руски купувачи в рамките на 20 до 40 хил. евро по Южното Черноморие ще се запази и следващата година, макар и при намален брой сделки.
Независимо дали смятат, че спадът на руските покупки е временен или траен, всички са съгласни за едно: за имотния пазар на морето 2015 г. ще е трудна. А твърде вероятно и не само тя./ capital.bg
