Колко още ще плащат българите за жилища, чиито цени отдавна са избягали от реалността, а качеството все по-често остава въпрос на късмет? Българският строителен пазар започна да продава обикновеното жилищно строителство като премиум продукт. Високият блок стана луксозен комплекс, стандартната дограма стана дизайнерско решение, няколко декоративни дървета се превърнаха в паркова среда, а високата продажна цена започна да се представя като доказателство за качество. Само че високата цена не е сертификат за лукс.
Българският имотен пазар продължава да живее в собствената си икономическа реалност. Цените на апартаментите достигнаха нива, които все по-трудно могат да бъдат оправдани с доходите на населението, но претенциите на продавачите сякаш нямат никакъв таван. За жилище с посредствено изпълнение, стандартно разпределение и съмнителни довършителни работи се искат суми, за които в редица европейски държави купувачът може да получи значително по-добро качество на живот.
В България обаче квадратният метър очевидно е станал по-ценен от самото строителство.
Парадоксът е впечатляващ: заплатите на голяма част от населението остават далеч от европейските нива, но цените на жилищата все по-уверено се опитват да ги догонят. Обикновеният работещ човек трябва да посвети десетилетия от живота си на ипотека, за да придобие апартамент, който в много случаи дори не отговаря на очакванията за съвременно и качествено строителство.
Особено тревожен е въпросът за качеството на новото строителство. В бранша от години се говори за недостиг на квалифицирани работници, опитни майстори и технически подготвени кадри. На тяхно място нерядко се разчита на временни бригади с неравномерна подготовка, ограничени умения и минимална отговорност за крайния резултат.
Разбира се, проблемът не е в произхода на работниците, а в липсата на професионална квалификация, обучение, контрол и отговорност. Строителството не е дейност, в която всеки може да бъде специалист след няколко дни на обекта. Когато качеството на труда е компромис, последствията остават за собствениците години наред.
Не са рядкост оплакванията от некачествени мазилки, криви стени, проблеми с хидроизолацията, недобре изпълнени общи части, течове и фасади, които започват да показват недостатъците си още преди сградата да е навършила няколко години.
Купувачът обаче плаща цена за ново строителство, а не за експеримент с неизвестен краен резултат.
Отделна глава заслужава любимият финален спектакъл на част от строителните предприемачи: благоустрояването около сградата. Това е особено популярно в Бургас и Варна. Появяват се няколко дръвчета, малко тревна площ, декоративни храсти и няколко плочки. Пространството придобива приличен вид за снимките и необходимата представителност преди административните процедури по въвеждане в експлоатация.
След това често започва истинската история.
Озеленяването не се поддържа, тревните площи изчезват, дърветата изсъхват, настилките се компрометират, а недовършените външни пространства остават проблем на собствениците. Детските площадки, алеите, паркоместата и пространствата за отдих нерядко изглеждат като второстепенна задача, която може да бъде оставена за неопределено бъдеще. Ще плащаш – като си си купил апартамент в „луксозен затворен комплекс“.
В някои комплекси купувачите получават апартамент с обещание за завършена среда, но реалността е строителна площадка с остатъчни дейности, временни решения и неизпълнени обещания. Красивата визуализация в рекламната брошура се оказва много по-завършена от действителността.
Докато купувачите се опитват да пресметнат дали изобщо могат да си позволят жилище, част от посредниците продължават да обясняват, че цените само ще растат. Аргументите са познати: ограничено предлагане, постоянно търсене, инфлация, инвестиционен интерес и очаквания за бъдещо поскъпване. Но има един неудобен въпрос: кой точно ще купува всички тези жилища, когато цената им все повече се отдалечава от финансовите възможности на местното население? Имотът не е инвестиционно обещание, а реален актив, за който трябва да има реален купувач. А когато сделките намаляват, продавачите се увеличават и готовите апартаменти започват да чакат с месеци и години, пазарната логика рано или късно напомня за себе си.
Не може безкрайно да се поддържат цени, основани предимно на очакванията на продавачите, а не на възможностите на купувачите.
Най-интересното тепърва предстои. Ако броят на сделките продължи да намалява, а строителството и предлагането останат високи, пазарът може да се изправи пред сериозен проблем.
Първоначално вероятно ще видим не масово поевтиняване, а натрупване на непродадени жилища, все по-дълго изчакване, скрити отстъпки и опити цените да бъдат задържани на всяка цена. Но празният апартамент не носи печалба само защото собственикът е решил, че струва определена сума. Поддръжката струва пари. Кредитите се обслужват. Данъците се плащат. Новите проекти изискват финансиране. А когато капиталът започне да се блокира в непродадени имоти, търпението на инвеститорите може да се окаже доста по-кратко от рекламните им обещания. Българският жилищен пазар има нужда не от поредната кампания, която убеждава хората, че трябва да купуват на всяка цена, а от повече прозрачност, качество и реална конкуренция.
Купувачите имат право да изискват професионално изпълнение, завършени общи части, поддържани външни пространства, качествени материали и гаранции, които действително защитават интересите им. Строителят не прави услуга на клиента, като му продава апартамент. Клиентът финансира бизнеса му. И когато плаща стотици хиляди евро, има пълното право да очаква продукт, който отговаря на цената. Може би най-голямата заблуда на българския имотен пазар е убеждението, че цените могат да растат безкрайно, независимо от доходите, качеството и реалното търсене.
Защото квадратният метър може да бъде оценен на колкото си пожелае продавачът. Но истинската му цена се определя от купувача, който е готов да плати. И когато купувачите започнат да отказват, дори най-скъпата брокерска презентация няма да промени този факт.
