През последните месеци на българския имотен пазар се наблюдават първите сериозни признаци на стагнация и спад в цените на недвижимите имоти. След години на стабилен растеж и сериозни инвестиции, започват да се появяват сигнали, че пазарът е на ръба на сериозна корекция. Цените на апартаментите в големите градове, както и в някои курортни райони, вече показват значителни колебания. „От началото на есента 2025 г. наблюдаваме първите видими признаци на срив. В София цените на новоизградените апартаменти паднаха с до 8% спрямо предходния месец, а за вторичния пазар този спад е около 5%. В Пловдив и Варна цените започнаха да се коригират по-сериозно, като в някои райони спадът надвишава 10%“, коментира Тодор Петров, старши анализатор на пазара на недвижими имоти в България.
Според Георги Стоянов, експерт в сектора на инвестициите в недвижими имоти, това може да бъде само началото на по-дълбока корекция. „Изключително важен фактор в настоящата ситуация е дълговата спирала, в която в влязла световната икономика, лихвените проценти, което оказва сериозно влияние върху покупателната способност на българските домакинства. Освен това, голямото количество ново строителство, което беше завършено през последната година, надвишава значително реалното търсене. Когато това се съчетае със застой в икономиката, последствията стават неизбежни“, заяви Стоянов.
Имотни анализатори предупреждават, че не само покупателите ще почувстват негативните ефекти, но и наемодателите могат да срещнат сериозни трудности. „Наемните цени в столицата вече започнаха да намаляват, особено за имоти в по-малките квартали и старите сгради, които не отговарят на новите стандарти за комфорт. Прогнозираме, че през зимата 2025 г. наемите ще спаднат с поне 6-7%“, добавя Ралица Миленова, анализатор на пазара на наеми. Много експерти предупреждават, че подобен срив може да продължи през следващите месеци. Възможността за глобална икономическа нестабилност и повишените енергийни разходи са сред основните рискови фактори. Когато се комбинират с факта, че българските домакинства са все по-малко склонни да се задлъжняват в условия на повишаващи се лихви, съществува реална опасност за пазара на недвижими имоти.
„Няма как да очакваме имотите да запазят стойността си в условията на намалено търсене и сериозни икономически проблеми. Строителните компании ще се наложи да преразгледат своите проекти, а много инвеститори ще бъдат принудени да задържат имотите си или да ги продават на по-ниски цени“, прогнозират анализаторите. Възможността за спад в цените на имотите ще бъде сериозно изпитание за всички участници на пазара — от частни лица, през фирми за недвижими имоти, до банковия сектор, който вероятно ще изправи пред себе си нови предизвикателства с увеличаването на необслужваните кредити.
Пазарът на недвижими имоти в София продължава да изненадва с рекордни стойности. Апартамент от 80 кв. м в престижен столичен квартал вече струва колкото вила в Италия с няколко декара двор – сравнение, което мнозина определят като смехотворно.
Според брокери все повече потенциални купувачи се замислят по-дълго преди да пристъпят към сделка. Причината е усещането, че цените в столицата не отговарят на реалността и надвишават възможностите на масовия купувач. Експерти предупреждават, че при тези нива пазарът може да се охлади, тъй като разминаването между доходи и цени на имоти става все по-осезаемо. В последните години на пазара на недвижими имоти в България се наблюдава тревожна тенденция – новите кооперации често се изграждат с нискокачествени материали. Купувачи сигнализират за проблеми като тънки стени, слаба шумоизолация, евтини дограми и инсталации, които се амортизират за броени години.
Според експерти стремежът на инвеститорите да намалят разходите за строителство води до компромиси с качеството, докато цените на жилищата продължават да растат. Това поражда сериозно недоволство сред клиентите, които плащат рекордни суми за имоти, чието реално качество не отговаря на очакванията. Анализатори прогнозират, че ако практиката продължи, доверието към новото строителство ще отслабне, а пазарът може да се изправи пред корекция.
Спекулациите изкривяват пазара на имоти у нас
Все по-често жилища в България се купуват не за живеене, а с цел препродажба или отдаване под наем на завишени цени. Тази спекулативна вълна изкуствено надува стойността на имотите и прави достъпът до собствен дом все по-труден за обикновените семейства. Брокери признават, че част от сделките се извършват от инвеститори, които държат жилищата празни, докато чакат цените да скочат още. В резултат на това цели квартали остават слабо населени, а социалната среда в тях не се развива. Експерти предупреждават, че подобно изкуствено покачване на цените може да доведе до „балон“, чието спукване би имало тежки последици за целия сектор.
Докато цените на новите жилища в България достигат рекордни нива, обстановката около много от тях изглежда повече като строителна площадка, отколкото като обитаем квартал. Кални улици, липса на асфалт, разбити тротоари и непочистени терени са ежедневие за новите собственици. Жителите често се оплакват от мизерни условия – кал, боклуци и липса на елементарна инфраструктура. В някои райони дори се появяват плъхове, което създава риск от разпространение на болести и поставя под въпрос здравословната среда за живот. Купувачи, инвестирали стотици хиляди евро в „луксозни“ апартаменти, се чувстват измамени, когато откриват, че около тях няма нормален достъп, канализация или поддържана градска среда. Експерти коментират, че липсата на контрол и координация между строителните фирми и общините е сред основните причини за този хаос.
Пълна лъжа и измама! Цените са бетон! Само твърдо нагоре!